Может ли офшорная компания владеть недвижимостью?

Использование офшорных компаний для владения недвижимостью — распространенная практика в международном бизнесе и инвестиционной деятельности. Компании, зарегистрированные в юрисдикциях с благоприятным налоговым режимом, предоставляют собственникам недвижимости возможность оптимизировать налоговые обязательства, конфиденциальность, упрощенный порядок передачи активов, а также защиту имущества от судебных рисков.

Однако перед тем как рассматривать конкретные схемы владения, важно понять, что такое офшорные компании. Офшор (offshore) в юридическом смысле — это компания, зарегистрированная в стране, где она не ведет реальной хозяйственной деятельности, а ее владельцы и конечные бенефициары находятся за пределами юрисдикции регистрации. Ключевые преимущества таких компаний включают низкие или нулевые налоги, упрощенные требования к отчетности и высокий уровень конфиденциальности.

Тем не менее в последние годы правительства многих стран усилили контроль над офшорными схемами, внедряя обязательные раскрытия информации и налоговые меры для предотвращения уклонения от уплаты налогов. Это делает вопрос выбора юрисдикции и структуры владения особенно важным для собственников недвижимости.

Компания Amond & Smith более 22-х лет предоставляет юридическое сопровождение международного бизнеса, помогая клиентам эффективно решать вопросы корпоративного структурирования, налогообложения и защиты активов. Мы работаем с различными юрисдикциями, анализируем изменения законодательства и подбираем оптимальные решения для наших клиентов. Опыт, глубокое знание международного права и индивидуальный подход позволяют нам предлагать стратегически выверенные решения для работы с офшорными структурами и владения недвижимостью за рубежом.

В этой статье мы рассмотрим, каким образом офшорные компании могут владеть недвижимостью, какие возможности и ограничения существуют, как правильно оформить владение через офшор и на что обратить внимание при выборе юрисдикции.

Основные возможности офшорных компаний в сфере недвижимости

Использование офшорных компаний для владения недвижимостью остается востребованным инструментом среди международных инвесторов.

В странах с классическими офшорными режимами, таких как Британские Виргинские Острова (BVI), Сейшелы или Белиз, компании традиционно используются для повышения конфиденциальности владельцев недвижимости и снижения налоговых обязательств. Однако в последние годы международное регулирование ужесточилось, и контроль за такими структурами значительно усилился. Об этом вы можете прочитать в нашей статье об изменениях на Британско-Виргинских Островах (BVI).

Следует помнить, что возможности офшорных компаний зависят не только от самого факта регистрации, но и от правил конкретной юрисдикции где зарегистрирована компания, степени ее регулирования и целей владельцев недвижимости. Помимо этого, необходимо проанализировать возможности юрисдикции в месте покупки недвижимости и существующие ограничения на владение активами.

Offshore companies часто используются для владения недвижимостью, но возможность такого владения зависит от законодательства конкретной страны, где находится объект. В ряде юрисдикций иностранные компании, включая офшорные, могут приобретать и управлять недвижимостью без ограничений, в то время как другие страны устанавливают запреты или требуют выполнения определенных условий. При выборе такой структуры важно учитывать налоговые обязательства, требования к раскрытию информации и возможные законодательные ограничения.

Например, в ОАЭ и на Кипре, офшорные компании могут владеть недвижимостью, но с разными налоговыми и юридическими последствиями. В ОАЭ офшорные компании, зарегистрированные в RAK ICC или JAFZA Offshore, имеют право владеть недвижимостью лишь в определённых зонах.

Следует помнить, что существуют также страны, где владение недвижимостью через офшорные структуры запрещено или значительно ограничено.

Как офшорные компании могут владеть недвижимостью?

Офшорные компании могут владеть недвижимостью разными способами, в зависимости от юрисдикции, налоговых условий и целей владельцев. Обычно используются три основные модели владения: прямое владение, через холдинговую структуру, через траст/фонд.

Каждая из этих моделей имеет свои преимущества и ограничения, и выбор подходящей схемы зависит от целей владельца, налоговой политики страны, где находится недвижимость, и уровня регулирования офшорных структур.

Дополнительно использование офшорных компаний для владения недвижимостью может упростить процесс передачи собственности при наследовании или продаже актива. В некоторых случаях передача долей в офшорной компании может быть быстрее и выгоднее с налоговой точки зрения, чем традиционная перерегистрация недвижимости. Это делает такие структуры особенно привлекательными для инвесторов, заинтересованных в долгосрочном управлении активами и их защите.

Законные ограничения и риски

Использование offshore companies для владения недвижимостью может сопровождаться рядом юридических ограничений и потенциальных рисков. В последнее время многие страны ужесточили контроль за офшорными структурами, ввели требования по раскрытию информации о бенефициарах и повысили налогообложение иностранных компаний, владеющих недвижимостью.

1. Законодательные ограничения

Во многих странах установлены особые правила для офшорных компаний, приобретающих недвижимость:

• Полный запрет. В ряде юрисдикций иностранным или офшорным компаниям запрещено владеть недвижимостью без специального разрешения;

• Ограниченный доступ. В некоторых странах офшорные компании могут приобретать недвижимость только с одобрения государственных органов, что усложняет процесс покупки;

• Обязательное раскрытие бенефициаров. В Великобритании, Канаде и ряде стран ЕС введены публичные реестры, где необходимо указывать конечных владельцев недвижимости, что снижает уровень конфиденциальности.

2. Налоговые риски

Владение недвижимостью через офшорную компанию может привести к дополнительным налоговым обязательствам и изменению налоговой политики в целом, поэтому стоит внимательно отслеживать все изменения как со стороны юрисдикции, где находится недвижимость, так и по месту регистрации компании.

3. Финансовые и банковские риски

Offshore companies часто сталкиваются с проблемами при открытии банковских счетов и проведении финансовых операций:

• Банковские ограничения. Из-за ужесточения мер по борьбе с отмыванием денег (AML) банки всё чаще отказывают в обслуживании офшорных компаний, особенно если их структура непрозрачна и отсутствует необходимость в сдаче отчетности;

• Риски признания схем агрессивного налогового планирования. Страны ОЭСР активно борются с использованием офшорных компаний для снижения налогов, внедряя правила BEPS (Base Erosion and Profit Shifting);

• Сложности с кредитованием. В некоторых странах (например, в США и ЕС) банки могут не выдавать ипотеку или кредиты на недвижимость, принадлежащую офшорным структурам.

4. Репутационные риски

В ряде стран владение недвижимостью через офшорные компании может вызвать дополнительные проверки со стороны налоговых органов и негативное отношение со стороны общественности.

Как оформить владение недвижимостью через офшор?

Процесс оформления владения недвижимостью через офшорную компанию требует тщательного юридического и налогового планирования. Важно учитывать не только законы юрисдикции регистрации компании, но и законодательство страны, где находится объект недвижимости. В общем случае процедура включает несколько ключевых этапов.

1. Выбор юрисдикции для офшорной компании

Не все офшорные юрисдикции одинаково подходят для владения недвижимостью. При выборе страны регистрации компании необходимо учитывать:

• какие требования устанавливает юрисдикция для компаний, владеющих недвижимостью;

• налоговый режим – важно понимать, какие налоги применяются к владению и продаже недвижимости;

• международные соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН), которые могут снизить налоговую нагрузку;

• уровень конфиденциальности и требования к раскрытию бенефициаров.

Например, ОАЭ (RAK ICC, JAFZA Offshore) позволяют офшорным компаниям владеть недвижимостью в определенных зонах, тогда как BVI или Сейшельские острова чаще используются для владения активами в третьих странах.

2. Регистрация офшорной компании

Процесс регистрации офшорной компании обычно включает:

• подбор названия компании и его проверку на возможность регистрации компании в данной юрисдикции с таким названием;

• определение структуры владения: владение напрямую или через номинальных директоров и акционеров;

• подготовку уставных документов, назначение директоров и акционеров;

• необходимость, а самое главное, возможность открытия корпоративного счета. Следует учитывать, что открыть счет на офшорную компанию крайне сложно в текущих условиях.

В зависимости от юрисдикции регистрация может занять от нескольких дней до нескольких недель.

3. Проведение сделки по приобретению недвижимости

После регистрации компании необходимо правильно оформить сделку по покупке недвижимости:

• проверить законодательство страны, где находится недвижимость – существуют ли ограничения для иностранных юридических лиц;

• заключить договор купли-продажи с продавцом от имени офшорной компании;

• внести оплату, если сделка финансируется через банковский перевод; важно учитывать комплаенс-требования, так как для многих банков необходимо подтверждение источника средств;

• зарегистрировать право собственности в реестре недвижимости.

4. Управление недвижимостью через офшор

После завершения сделки важно учитывать:

• оплату налогов и сборов, связанных с владением недвижимостью (например, налог на имущество или аренду);

• ведение бухгалтерии и соблюдение требований по отчетности в юрисдикции регистрации офшорной компании;

• возможность использования холдинговых структур или трастов для оптимизации налогообложения при продаже недвижимости или передаче ее в наследство.

Особенности выбора юрисдикции для регистрации офшора как собственника недвижимости

Выбор юрисдикции для регистрации офшорной компании, которая будет владеть недвижимостью, — один из ключевых этапов, влияющих на налогообложение, правовую защиту активов и уровень конфиденциальности владельцев. При выборе страны регистрации необходимо учитывать некоторые факторы.

1. Налоговый режим и соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН)

Некоторые офшорные юрисдикции предлагают налог на прибыль 0 % и прирост капитала, но важно учитывать налоговые обязательства в стране расположения недвижимости. Если между этими странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), это может снизить налоговую нагрузку.

• ОАЭ (RAK ICC, JAFZA Offshore) — выгодный вариант для владения недвижимостью внутри страны и оптимизации налогового бремени.

• Сейшелы и Белиз — предлагают нулевые налоговые ставки для компаний, но их признание международными регуляторами ограничено.

2. Конфиденциальность владельцев

Для многих инвесторов важен уровень защиты информации о бенефициарах. Сейшельские острова, Британские Виргинские Острова (BVI), Белиз долгое время предоставляли высокий уровень конфиденциальности, но в последние годы требования по раскрытию данных стали жестче.

3. Финансовая и банковская инфраструктура

Для покупки и управления недвижимостью через офшор иногда важна доступность банковских услуг. Это может стать самым сложным моментом, крайне мало принимается решений на сегодняшний день по доступным финансовым инструментам для офшорных компаний. С услугами нашей компании по открытию банковских счетов за рубежом можно ознакомиться у нас на сайте.

Заключение

Использование offshore companies для владения недвижимостью остается актуальным инструментом для защиты активов, налогового планирования и структурирования международного бизнеса. Однако с ростом прозрачности финансовых операций и усилением регулирования важно учитывать не только потенциальные преимущества, но и ограничения, накладываемые юрисдикцией расположения недвижимости.

При выборе юрисдикции, чтобы зарегистрировать офшорную компанию, необходимо учитывать налоговую политику, требования к раскрытию бенефициаров и возможность владения недвижимостью в конкретной стране. В ряде юрисдикций, таких как Сейшельские острова, ОАЭ или Белиз, офшорные структуры могут использоваться с минимальными налоговыми рисками.

Стоит учитывать также возможные сложности при открытии корпоративных счетов, проведении сделок и управлении недвижимостью через офшор. Некоторые страны требуют дополнительной отчетности, соблюдения правил экономического присутствия (substance) или могут вводить налоговые корректировки для иностранных компаний. По этой причине перед регистрацией офшора для владения недвижимостью необходимо тщательно проанализировать не только текущие условия, но и потенциальные изменения законодательства.

Команда Amond & Smith обладает глубокими знаниями в сфере международного корпоративного права и налогообложения, что позволяет нам подбирать оптимальные решения для клиентов. Мы помогаем разобраться в деталях владения недвижимостью с использованием офшорных компаний, сопровождаем регистрацию, анализируем риски и консультируем по вопросам налогового планирования. Если вам нужно структурировать активы, защитить собственность или выбрать подходящую юрисдикцию, компания Amond & Smith готова предложить практические и надежные решения.Начало формы