Консультирование Торгового комплекса относительно переговоров с якорным арендатором (продуктовой сетью) о пересмотре арендной ставки в связи с коронавирусом

Якорный арендатор (российское подразделение одного из крупнейших в мире продуктовых ритейлеров) инициировал переговоры c арендодателем и нашим клиентом (торговым комплексом), в ходе которых настаивал на существенном пересмотре арендной ставки как фиксированной, так и переменной, указывая на ограничительные меры, введенные в регионе из-за распространения новой коронавирусной инфекции. В противном случае, арендатор рассматривал возможность досрочно и в одностороннем порядке выйти из долгосрочного договора аренды, что повлекло бы для арендодателя еще более значимые финансовые потери. Арендодатель был готов предоставить скидку, но арендатор настаивал на ее многократном увеличении.

Юристы Amond & Smith помогли сформировать для клиента (арендодателя) правовую позицию в переговорах с арендатором, подготовили оценку юридических рисков пересмотра арендной ставки в суде, а также оценку правомерности одностороннего отказа арендатора от договора. Правовому анализу были подвергнуты не только доводы, озвученные арендатором, но и все иные возможные в такой ситуации аргументы, которые могли бы быть использованы арендатором в суде.

В результате было подготовлено развернутое правовое заключение, а также для клиента были сформулированы рекомендации, которые в дальнейшем использовались в ходе переговоров.

В итоге сторонами было достигнуто компромиссное решение по арендной ставке, а вопрос о досрочном расторжении договора аренды был снят.

Стоит отметить, что распространение новой коронавирусной инфекции и связанные с этим ограничительные меры властей (ограничение перемещений, запрет на ведение деятельности) оказали негативное влияние на большинство отраслей экономики России.

Часть арендаторов оказалась перед объективной невозможностью использовать арендуемые ими объекты и, соответственно, столкнулась с негативными экономическими последствиями и сложностями при оплате арендных платежей на прежних условиях. Некоторые арендаторы инициировали переговоры с арендодателями об уменьшении арендных ставок, несмотря на то, что фактически они продолжили пользоваться объектами без каких-либо значимых ограничений для себя. Правовым обоснованием в таких случаях выступают существенное изменение обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть, заключая договор аренды, а также предусмотренное законом право арендатора на изменение арендной платы при невозможности использовать объект аренды по причинам, не зависящим от арендатора.

В таких случаях крайне важно дать объективную правовую оценку доводам стороны, степени влияния на бизнес обозначенных ею обстоятельств , возможности исполнять договорные обязательства перед контрагентом, а также относимости доводов к конкретной ситуации.

Интересы Клиента по данному проекту представляли:

• Владимир Данилевский, руководитель Группы российского права
• Евгений Коростелев, юрист

Помощь Консультанта:

• Практика и опыт, накопленный юристами Amond & Smith в правовой оценке влияния коронавируса, карантина, форс-мажорных обстоятельств на исполнение сторонами их договорных обязательств, могут оказаться востребованными для текущего рынка аренды.
• Мы готовы оказать любую юридическую поддержку арендодателям и арендаторам для того, чтобы найти равновесное положение и урегулировать возникшие разногласия в связи с образовавшимися трудностями при оплате арендных платежей, риском пересмотра или расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон.